建物のコンバージョン

コンバージョン(Conversion)とは?

コンバージョンとは、建物を他の用途で利用するため改装することをいいます。海外ではお城をホテルに改装したり、国内でもオフィスビルをより付加価値の高い都心型住居として供給したり、廃校となった小・中学校を、コミュニティ施設や高齢者向け福祉施設として転用したケースがあります。

建て替えに変わる選択肢

人口減少時代を迎えた現在、国内では活用予定のない空き家が250万戸以上もあります。こうした時勢のなかで、新築の住宅やマンションなどを建てることはオーナー様や個人の世帯にとって、常にベストの選択肢では無くなってきています。たとえ設備や間取りが時代に合わなくなって、住み心地や稼働率が低下したとしても、きちんとメンテナンスを行ってきた建物の躯体は何世代も劣化することはありません。その一方で、コンバージョンを成功させるためにはいくつものハードルがあるのもまた事実です。

コンバージョンの利点

  • 建て替えに比べて解体費が少なくなり工期も短くなる
  • 建て替えに比べて事業コストが少なくて済むため収益性が良くなる
  • 建て替えに比べて建設廃材が大幅に減り、環境に配慮した工法になる

コンバージョンの難しさ

  • 耐震性・採光など法の規定を満たさず、用途変更不可能な場合がある
  • 建て替えに比べて事前調査に時間がかかるため、積極的に取り組む会社が少ない
  • 築年数の経過した建物は不動産担保としての評価が低く、資金調達が難しい

当社では、現況調査から企画設計・施工、資金調達やテナント誘致まで総合的に解決できる企画をご提案するため、お客様のご要望にお応えして粘り強く取り組んで参ります。

コンバージョン事業の流れ

当社では、ご相談いただきましたら以下のような流れで検討し、最適なものをご提案させていただきます。

  • 物件の外観・内部、設備、使用状況、構造安全性、耐用年数など総合的に調査検討をします
  • 建築基準法など法的規制、建築的特性などコンバージョンの基本的成立要件の適性評価を行います
  • 地域分析、周辺の需要予測に基づく事業提案とその妥当性、採算性の検証を行います
  • 転貸の場合はサブリース先の選定、賃料、期間、解約条項等契約関係の調整、仲介行います
  • 税制面の検討、公的助成措置、金融機関やサブリース会社と連携したバックアップを検討します
  • 事業プランを具体化する低コスト・工期短縮など技術面のサポートを行います
  • 完成後は運用支援や管理などを行います

コンバージョンによる改修事例

グループホームなでしこ富士見町 改装工事

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  • 2012.03.01 update
  • 発注者 森信建設株式会社(自社工事) 設計・監理 森信建設株式会社 用途 グループホーム 規模・構造 鉄筋コンクリート造7階建 3,4階部分 …

グループホームやすらぎ白島 改装工事

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  • 2012.01.01 update
  • 発注者 有限会社桑原不動産 設計・監理 森信建設株式会社 用途 賃貸住宅→グループホーム 規模・構造 鉄筋コンクリート造 地上3階地下1階建 …